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金九銀十租房季,，關于租房，你需要知道這些重要民法知識

來源：橙舟知信 發(fā)布時間：2021-02-22 16:16:48

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一,、情景引入

畢業(yè)生小田與房東王大訂立房屋租賃合同,，約定租期2年。

半年后,，王大將該出租屋出售給潘二,，但沒有通知小田。

不久,，小田以其房屋優(yōu)先購買權受侵害為由,，請求法院判決王大與潘二之間的房屋買賣合同無效。

請問,，小田的訴求能得到法院支持嗎,？

今天，我們就來聊聊關于租房的民法知識,。

二,、房屋承租人的權利

（一）買賣不破租賃

構成要件	①租賃合同有效； ②租賃物已被出租人交付給承租人,，承租人占有,、使用中； ③租賃期間，因買賣,、繼承或贈予等原因導致租賃物的所有權發(fā)生變動,。
法律效果	原來的租賃合同的內容維持不變（租金、期限等）,，出租人替換為新的所有權人,。
例外情形	下列三種情形，不適用買賣不破租賃規(guī)則： ①租賃物被沒收,、征收 ②租賃物先抵押后出租,，且抵押權已經登記 ③房屋在出租前已被法院查封

（二）優(yōu)先購買權

房屋承租人的優(yōu)先購買權，是指在房屋租賃合同的存續(xù)期間,，出賣人出賣,、拍賣房屋（不包括繼承、贈予）或者與抵押權人協(xié)議用租賃的房屋折抵債務,，應提前在合理期間通知承租人（不需要同意）,，承租人享有同等條件優(yōu)先受讓的權利。

法律效果	優(yōu)先購買權是“形成權”（僅看承租人單方意愿）,，承租人行使優(yōu)先購買權的,，則自動在出租人與承租人之間成立房屋買賣合同。
法律救濟	出租人出賣租賃房屋未在合理期間內通知承租人,，承租人請求出租人承擔賠償責任的,，法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,，法院不予支持,。

所以，因為王大在租賃期間出賣出租屋給潘二,，且沒有提前通知小田,，小田的優(yōu)先購買權受到了侵害，他有權要求王大承擔賠償責任,。

但是,，他無權請求法院確認王大與潘二簽訂的房屋買賣合同無效。

三,、房屋承租人的義務

除了享有權利外,，承租人還要承擔哪些義務呢？

用法遵守義務	承租人應按照約定的方法或租賃物的性質使用租賃物,，未按照約定的方法或租賃物的性質使用租賃物,，致使租賃物受損的，出租人可以解除合同并要求賠償損失,。
保管義務	承租人應當妥善保管租賃物,，因保管不善造成租賃物毀損,、滅失的，應當承擔損害賠償責任,。
返還義務	租賃期間屆滿,，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質適用后的狀態(tài),。

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四、非法轉租

如果小王在房屋租賃期間,，因工作變動需要更換住處,，未經過房東王大同意，將該出租屋擅自轉租給了小宇,，民法對此有何規(guī)定呢,？

非法轉租時,，發(fā)生以下法律后果：

轉租人與次承租人之間	轉租人小田與次承租人小宇之間的租賃合同有效,，小田負有使小宇取得對租賃物使用、收益權利的義務,，若小田不能使小宇取得使用,、收益的權利，則小宇有權向小田請求損害賠償,。
出租人與承租人之間	承租人小田擅自轉租是嚴重違約行為,，出租人王大有權終止合同，并可以請求損害賠償;出租人王大不終止合同的,，租賃關系仍然有效,，不因小田轉租而受影響。
出租人與次承租人之間	次承租人小宇的租賃權不能對抗出租人王大,，在王大終止租賃關系時,，王大可以直接向小宇請求返還租賃物。

原來,，生活中看似平常的租房現(xiàn)象,，也蘊含那么多的民法理論呀~

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