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金九銀十租房季,，關(guān)于租房，你需要知道這些重要民法知識

來源：橙舟知信 發(fā)布時間：2021-02-22 16:16:48

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一,、情景引入

畢業(yè)生小田與房東王大訂立房屋租賃合同,，約定租期2年。

半年后,，王大將該出租屋出售給潘二,，但沒有通知小田。

不久,，小田以其房屋優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由,，請求法院判決王大與潘二之間的房屋買賣合同無效。

請問,，小田的訴求能得到法院支持嗎,？

今天，我們就來聊聊關(guān)于租房的民法知識。

二,、房屋承租人的權(quán)利

（一）買賣不破租賃

構(gòu)成要件	①租賃合同有效,； ②租賃物已被出租人交付給承租人，承租人占有,、使用中,； ③租賃期間，因買賣,、繼承或贈予等原因?qū)е伦赓U物的所有權(quán)發(fā)生變動,。
法律效果	原來的租賃合同的內(nèi)容維持不變（租金、期限等）,，出租人替換為新的所有權(quán)人,。
例外情形	下列三種情形，不適用買賣不破租賃規(guī)則： ①租賃物被沒收,、征收 ②租賃物先抵押后出租,，且抵押權(quán)已經(jīng)登記 ③房屋在出租前已被法院查封

（二）優(yōu)先購買權(quán)

房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指在房屋租賃合同的存續(xù)期間,，出賣人出賣,、拍賣房屋（不包括繼承、贈予）或者與抵押權(quán)人協(xié)議用租賃的房屋折抵債務(wù),，應(yīng)提前在合理期間通知承租人（不需要同意）,，承租人享有同等條件優(yōu)先受讓的權(quán)利。

法律效果	優(yōu)先購買權(quán)是“形成權(quán)”（僅看承租人單方意愿）,，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的,，則自動在出租人與承租人之間成立房屋買賣合同。
法律救濟	出租人出賣租賃房屋未在合理期間內(nèi)通知承租人,，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的,，法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,，法院不予支持,。

所以，因為王大在租賃期間出賣出租屋給潘二,，且沒有提前通知小田,，小田的優(yōu)先購買權(quán)受到了侵害，他有權(quán)要求王大承擔(dān)賠償責(zé)任,。

但是,，他無權(quán)請求法院確認(rèn)王大與潘二簽訂的房屋買賣合同無效。

三,、房屋承租人的義務(wù)

除了享有權(quán)利外,，承租人還要承擔(dān)哪些義務(wù)呢,？

用法遵守義務(wù)	承租人應(yīng)按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物，未按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物,，致使租賃物受損的,，出租人可以解除合同并要求賠償損失。
保管義務(wù)	承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物,，因保管不善造成租賃物毀損,、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任,。
返還義務(wù)	租賃期間屆滿,，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)適用后的狀態(tài),。

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四、非法轉(zhuǎn)租

如果小王在房屋租賃期間,，因工作變動需要更換住處,，未經(jīng)過房東王大同意，將該出租屋擅自轉(zhuǎn)租給了小宇,，民法對此有何規(guī)定呢,？

非法轉(zhuǎn)租時,，發(fā)生以下法律后果：

轉(zhuǎn)租人與次承租人之間	轉(zhuǎn)租人小田與次承租人小宇之間的租賃合同有效,，小田負(fù)有使小宇取得對租賃物使用、收益權(quán)利的義務(wù),，若小田不能使小宇取得使用,、收益的權(quán)利，則小宇有權(quán)向小田請求損害賠償,。
出租人與承租人之間	承租人小田擅自轉(zhuǎn)租是嚴(yán)重違約行為,，出租人王大有權(quán)終止合同，并可以請求損害賠償;出租人王大不終止合同的,，租賃關(guān)系仍然有效,，不因小田轉(zhuǎn)租而受影響。
出租人與次承租人之間	次承租人小宇的租賃權(quán)不能對抗出租人王大,，在王大終止租賃關(guān)系時,，王大可以直接向小宇請求返還租賃物。

原來,，生活中看似平常的租房現(xiàn)象,，也蘊含那么多的民法理論呀~

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